文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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