近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资(zī蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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